成交整體平穩(wěn)，節(jié)后樓市回溫：隨著南京進(jìn)入“四限時(shí)代”，樓市逐步步入調(diào)整通道，2017年、2018年商品住宅成交同比下降45.3%、10.2%，2019年前2月月均成交進(jìn)一步下降32.6%。草根調(diào)研了解到，春節(jié)后上訪情況明顯改善，走訪樓盤日均上訪量由節(jié)前個(gè)位數(shù)水平提升至40-50組，反映購(gòu)房者預(yù)期有所好轉(zhuǎn)。而去化數(shù)據(jù)顯示，2月南京去化率僅55%，仍低于近半年來(lái)平均水平，整體而言回溫持續(xù)性仍待觀察。展望全年，考慮南京樓市已低位盤整超兩年，疊加按揭利率回落及政策邊際改善預(yù)期，預(yù)計(jì)樓市整體表現(xiàn)將優(yōu)于2018年。

限價(jià)依舊趨嚴(yán)，區(qū)域呈現(xiàn)分化：自“限價(jià)”以來(lái)，南京新房上漲明顯放緩。2017年漲幅同比收窄29個(gè)百分點(diǎn)至4.5%，2018年亦僅上漲7.3%。由于一二手價(jià)格倒掛，2019年2月全市二手住宅均價(jià)同比降1.8%，但整體仍相對(duì)平穩(wěn)。展望后市，當(dāng)前新房限價(jià)依舊較嚴(yán)，但按揭利率下調(diào)、政策邊際改善預(yù)期下，預(yù)計(jì)南京房?jī)r(jià)整體穩(wěn)中緩升、漲幅可控。二手房方面，傳統(tǒng)主城區(qū)因具備學(xué)位優(yōu)勢(shì)、新房供應(yīng)較少，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍將相對(duì)堅(jiān)挺，而新房供應(yīng)充足的高淳、溧水等外圍區(qū)域二手房或具調(diào)整壓力。

短期庫(kù)存壓力可控，中長(zhǎng)期基本面扎實(shí)：2019年2月末南京可售面積364.2萬(wàn)平，去化周期7.4個(gè)月，遠(yuǎn)低于一線城市的11.6個(gè)月與二線城市的12.1個(gè)月。其中江北新區(qū)、城北、河西、仙西、城南板塊去化周期低于全市平均水平，壓力相對(duì)較小。中長(zhǎng)期來(lái)看，南京依托先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有望實(shí)現(xiàn)GDP總量的持續(xù)突破，疊加較快收入增速及持續(xù)人口凈流入，基本面依舊扎實(shí)。?

土地市場(chǎng)回歸理性，土拍政策邊際改善：受限價(jià)及樓市熱度下降影響，開(kāi)發(fā)商拿地更為理性，2018年下半年南京土地成交1187.9萬(wàn)平，同比下降38.2%；成交溢價(jià)率跌至0%-5%區(qū)間，底價(jià)成交已成為主流。兩江、溧水、高淳因江北新主城建設(shè)帶來(lái)政策傾斜、面積廣闊且開(kāi)發(fā)較晚等原因，為區(qū)域供地主力，2018年土地成交占比53.6%、19.7%、8%。受市場(chǎng)降溫影響，土拍政策略有放松，預(yù)計(jì)隨著政策及資金環(huán)境邊際改善，后續(xù)土地市場(chǎng)熱度將緩慢回升。? 開(kāi)發(fā)商及樓盤調(diào)研小結(jié)：1）走訪樓盤節(jié)后日均上訪量由節(jié)前個(gè)位數(shù)水平升至40-50組；2）放款周期縮短，首套房貸利率由上浮20%降至15%，預(yù)計(jì)后續(xù)有望延續(xù)回落；3）因2018年末沖業(yè)績(jī)提前入市影響，3月入市新盤不如往年，或?qū)Τ山涣炕厣纬芍萍s；4）限價(jià)依舊嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商開(kāi)工推盤積極，對(duì)回溫持續(xù)性相對(duì)謹(jǐn)慎。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）目前部分三四線已步入調(diào)整通道，2019年上半年存在樓市超調(diào)而政策遲遲未見(jiàn)松動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；2）樓市大幅調(diào)整帶來(lái)資產(chǎn)大幅減值及凈利率大幅下降風(fēng)險(xiǎn)；3）2019年上半年將迎來(lái)信托及公司債到期高峰，若樓市降溫超預(yù)期且融資渠道依舊偏緊，部分中小房企或面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。