投資方面，1-2月開發(fā)投資增速超預(yù)期走高至+11.6%，參考固定資產(chǎn)中建筑安裝工程同比和其他費(fèi)用同比可知，1-2月土地購置費(fèi)同比仍可能高達(dá)50%左右，或是主因、也表明投資并沒看上去那么好；新開工增速放緩符合預(yù)期，18H2拿地弱到開工的剛性傳導(dǎo)，將決定19Q2-3開工或?qū)⑦M(jìn)一步明顯走弱；施工增速上行幅度略超預(yù)期，或源于施工加快和復(fù)工增加；竣工增速大幅下降超預(yù)期，或源于資金仍偏緊和增值稅減稅的綜合影響。銷售方面，1-2月商品房銷售面積再次回歸下行趨勢(shì)、同比-3.6%，考慮19年棚改的大幅下降將決定全國(guó)銷售總量偏弱，不過1-2月銷售降幅仍略好于預(yù)期，顯示銷售也沒想象中那么差，這或主要源于一二線城市樓市正逐步回暖和五六七八線等低能級(jí)城市的樓市熱度滯后反應(yīng)的綜合對(duì)沖。資金方面，1-2月，資金來源同比+2.1%，低位有所改善，顯示出年初貨幣政策寬松影響仍在持續(xù)，但目前資金仍對(duì)投資形成一定的拖累，其中銷售回款改善明顯。我們維持判斷地產(chǎn)總量政策將逐步趨松，其中，資金改善有利于資金敏感性房企報(bào)表修復(fù)和業(yè)務(wù)擴(kuò)張，而“一城一策”和三大城市圈規(guī)劃則有利于一二線布局房企的銷售彈性，目前主流房企19PE估值僅4-8倍，NAV折價(jià)20-50%，我們維持行業(yè)推薦評(píng)級(jí)以及看多龍頭和藍(lán)籌房企，推薦兩條主線：一二線龍頭（受益一二線需求彈性）：金地集團(tuán)、萬科、招商蛇口、融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)；二線藍(lán)籌（受益資金放松受益）：新城控股、中南建設(shè)、陽光城、首開股份、榮盛發(fā)展、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展。

支撐評(píng)級(jí)要點(diǎn)

投資超預(yù)期走高，開工如期放緩，施工再走強(qiáng)，竣工暫弱，購地大幅下滑

1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比+11.6%，較18年上升2.1pct，其中，住宅同比+18.1%，上升4.7pct；商品房新開工面積1-2月同比+6.0%，下降11.2pct，其中，住宅同比+4.3%，下降15.4pct；商品房竣工1-2月同比-11.9%，下降4.1pct,其中，住宅同比-7.8%，上升0.3pct；商品房施工面積1-2月同比+6.8%，上升1.6pct；土地購置面積同比-34.1%，下降48.4pct。我們認(rèn)為：開發(fā)投資并沒有那么強(qiáng)，土地購置費(fèi)仍強(qiáng)或是主因；新開工增速放緩符合預(yù)期，2-3季度或?qū)⑦M(jìn)一步明顯走弱；施工增速上行幅度略超預(yù)期，或源于施工加快和復(fù)工增加；竣工增速大幅下降超預(yù)期，或源于資金仍偏緊和增值稅減稅的綜合影響。

銷售同比重歸下行趨勢(shì)，但降幅略好于預(yù)期，或源于兩頭好中間差的格局

1-2月的商品房銷售面積同比-3.6%，較18年下降5.0pct；銷售金額同比+2.8%，下降9.4pct，1-2月銷售在18年12月銷售同比短暫反彈后再次下行，考慮到19年全國(guó)棚改計(jì)劃較18年實(shí)際完成626萬套約同比下降40%，這將確定全年銷售總量偏弱，不過1-2月銷售降幅仍略好于預(yù)期，顯示銷售也沒想象中那么差，這主要源于兩部分對(duì)沖：1）一二線城市已經(jīng)進(jìn)入“三底疊加”狀態(tài)，包括市場(chǎng)底、資金底和政策底，市場(chǎng)正逐步回暖；2）1-2月50家主流房企的銷售額同比-6%vs.1-2月商品房銷售額同比+3%，西部銷售增速放緩、但仍好于中東部表現(xiàn)，或也顯示了五六七八線等低能級(jí)城市的樓市熱度滯后反應(yīng)。

資金來源低位有所改善，但仍對(duì)投資形成拖累，其中銷售回款明顯改善

1-2月，資金來源同比+2.1%，較18年全年下降4.2pct，但較18年12月單月資金來源同比-4.1%有所改善，顯示出年初貨幣政策寬松影響仍在持續(xù)。其中，1-2月國(guó)內(nèi)貸款同比-1%，較18年1-12月上升4pct，主要源于銀行資金有所趨松；1-2月自籌資金同比-2%，較18年12月下降8pct，自籌資金雖暫時(shí)走差但預(yù)計(jì)后續(xù)仍有改善空間；1-2月定金預(yù)收款同比+6%，在18年12月短暫轉(zhuǎn)負(fù)后再次回升，主要源于促銷活動(dòng)對(duì)于現(xiàn)金支付賦予價(jià)格優(yōu)惠、以及首付比率較高的一二線城市銷售回暖導(dǎo)致其增速回升；1-2月按揭貸款表現(xiàn)亦較強(qiáng)，顯示出部分城市按揭利率下行已有成效、銀行放款速度也有所加快。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金改善不及預(yù)期